왜 수서인가? (2편) - 하드웨어

 

수서의 포텐셜

첫 번째로 수서는 강남입니다.

또한, 저는 초역세권 아파트만 추천하고 싶습니다. 그 이유는 초역세권 아파트들이 재건축 프로세스 인센티브 혜택을 매우 높은 확률로 받을 것으로 보이며, 역세권의 편의성과 개발 청사진을 고려하면 투자 관점에서의 리스크가 가장 적다고 생각하기 때문입니다.

수서역 초역세권에는 다음과 같은 아파트들이 있습니다.
- 소형: 수서 신동아아파트
- 중대형: 수서삼익 아파트, 수서한아름 아파트

 

아파트	세대수	용적률	건폐율	평수구성
수서 신동아	1162	202%	16%	33m², 39m², 49m²
수서 삼익	645	224%	16%	49m², 60m², 84m²
수서 한아름	498	247%	22%	97m², 129m², 163m²

저는 아파트 토지의 기본 잠재력을 [하드웨어]라 정의하고, 아파트 주변의 영향력을 행사하는 요소들을 [소프트웨어]라 정의합니다.

이번 내용에서는 "하드웨어"에 초점을 맞추고자 합니다.

위 표에 나와 있는 3개 아파트들의 용도지역은 모두 3종 일반주거지역으로 동일하며, 현재 용적률이 비교적 높다고 볼 수 있습니다. 이로 인해 세대별 평균 대지지분이 높게 나오게 되며, 재건축 시나리오에서의 분담금이 아쉬워 보일 수 있습니다. 또한, 다음과 같은 요소들을 고려할 때 이 아파트들의 재건축 가능성이 높습니다.

1) 높은 종상향 가능성
2) 역세권 고밀개발 또는 노후화 택지개발 등에 따른 용적률 인센티브
3) 건축디자인 혁신으로 인한 용적률 증대 가능성

이러한 요소들을 종합적으로 고려하면, 각 아파트의 잠재적 "하드웨어" 업그레이드 가능성이 매우 높다는 결론을 내릴 수 있습니다. 예를 들어, 두 아파트 A와 B가 같은 200%의 용적률을 가진다고 가정해보겠습니다. 그러나 A는 용지별 평균 대지지분이 20평이고, B는 10평이라고 가정합니다. 이 경우 B가 더 높은 잠재력을 가집니다.

또 다른 예시로, C 아파트와 D 아파트를 비교해봅시다. 두 아파트의 세대별 평균 대지지분은 동일한 10%입니다. 그러나 C 아파트의 현재 용적률은 100%이며 상한선은 300%입니다. 한편, D 아파트의 현재 용적률은 200%이며 상한선은 700%입니다. 이 경우 D 아파트의 사업성이 더 높을 것입니다.

정성적인 요소도 고려해야 할 수 있겠지만, 이러한 "하드웨어"적인 측면만 고려할 때, 아파트의 재건축 및 개발 가능성을 분석하는 데 유용할 것입니다.

재건축 사업성 분석을 위해서도 이러한 내용을 고려해보는 것이 좋을 것 같습니다.

 

왜 수서인가? (1편):

2023.05.05 - [Real Estate] - 누가 강남의 미래를 묻거든 고개를 들어 <수서>를 보게하라.. (1편)